Haus & Wohnung

Kündigung wegen Eigenbedarf

Was betroffene Mieter wissen sollten

06.10.2025: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für viele Mieter ein Schock. Doch nicht jede Kündigung ist rechtens. Es gibt klare Regeln, wann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden darf und welche Rechte Mieter haben.

Wer darf die Wohnung nutzen?

Ein Vermieter kann Eigenbedarf für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Angehörige seines Haushalts anmelden. Zu den nahen Verwandten zählen laut Sabine Brandl, Juristin bei der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, unter anderem Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Auch für eingetragene Lebenspartner oder im Haushalt lebende Pflegekräfte kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen. Bei entfernteren Verwandten ist dies nur bei einer nachweislich engen persönlichen Beziehung möglich.

Welche Gründe sind zulässig?

Der Vermieter muss einen nachvollziehbaren Grund für den Eigenbedarf angeben. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn nach einer Heirat oder der Geburt eines Kindes mehr Wohnraum benötigt wird. Auch ein Jobwechsel, der einen Umzug in die Nähe des neuen Arbeitsplatzes erfordert, kann ein legitimer Grund sein. Wichtig ist, dass der Bedarf aktuell oder in naher Zukunft besteht. Zudem muss die Wohnungsgröße zum Bedarf passen.

Wann ist eine Kündigung unwirksam?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss formale Anforderungen erfüllen. Sie muss schriftlich erfolgen, eine verständliche Begründung enthalten und die Person benennen, die die Wohnung beziehen soll. Außerdem muss die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Fehlen diese Angaben oder sind sie fehlerhaft, kann die Kündigung unwirksam sein.

Widerspruch bei unzumutbarer Härte

Selbst bei einer rechtmäßigen Kündigung können Mieter unter bestimmten Umständen in ihrer Wohnung bleiben. Dies gilt in Fällen sogenannter unzumutbarer Härte. Dazu zählen beispielsweise hohes Alter in Verbindung mit Gebrechlichkeit, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft oder bevorstehende wichtige Prüfungen. Der Widerspruch muss schriftlich innerhalb einer zweimonatigen Frist erfolgen. Ob ein Härtefall vorliegt, muss oft im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.

Rechte bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war – etwa, weil die Wohnung nach dem Auszug an neue Mieter vermietet wird – haben die ehemaligen Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Dies kann zum Beispiel die Kosten für den Umzug umfassen. Entfällt der Grund für den Eigenbedarf unerwartet vor Ablauf der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Dieser hat dann das Recht, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.