Malerarbeiten zählen zu den bekanntesten Schönheitsreparaturen. Foto: tdx/prcompany

Klarheit bei komplizierten Mietklauseln

Müssen Mieter bei Ein- oder Auszug renovieren? Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Die Freude bei Unterzeichnung des Mietvertrages weicht oftmals dem Ärger mit dem Vermieter vor Einzug der neuen Wohnung oder spätestens beim Auszug. Häufigste Streitpunkte sind Renovierung der Wohnung und Schönheitsreparaturen. Ein Problem stellen die Klauseln im Mietvertrag dar, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Doch Mieter müssen trotz Vertragsunterschrift nicht allen Einzelbestimmungen des Vertrages nachkommen: In den letzten Jahren wurden viele Mietvertragsklauseln vom Gesetzgeber als unrechtmäßig erklärt.

Renovierungspflicht des Mieters

So ist beispielsweise die vorformulierte Klausel, wonach der Mieter beim Einzug renovieren muss, ungültig (OLG Hamburg, Az.: 4 U 201/90). Ein Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, die Schäden seines Vormieters zu beheben, so die Meinung der Richter. Ebenso kann nicht verlangt werden, dass während der Mietzeit sowie bei Auszug renoviert werden muss. In vielen Mietverträgen findet man deshalb feste Fristen für Schönheitsreparaturen, zum Beispiel drei Jahre für Küche und Bad, fünf für Schlaf- und Wohnräume. In der Regel sind derartige starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung jedoch unwirksam. Die Richter sind der Ansicht, eine solche Klausel dürfe nur als Richtlinie formuliert werden, denn sonst würden Mietern auch Schönheitsreparaturen vorgeschrieben, obwohl gar kein Bedarf bestehe (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 361/03).

Worauf Vermieter achten sollten

Vermieter müssen bei Verträgen besonders auf die Wortwahl achten. Eine Frist, die „mindestens“ eingehalten werden soll ist unwirksam. Soll die Renovierung „im Allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ nach einer gewissen Frist stattfinden, ist die Klausel dagegen vor Gericht gültig. Stehen vertraglich vereinbarte und notwendige Renovierungsarbeiten an, so können diese vom Mieter selbst durchgeführt werden. Eine Klausel die dem Mieter vorschreibt, er müsse Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durch einen Fachmann durchführen lassen, ist nicht wirksam (OLG Stuttgart, Az.: 8 REMier 2/92). Ebenfalls ist der Mieter bei Auszug nicht dazu verpflichtet sämtliche Tapeten von den Wänden zu entfernen (BGH, Az. VIII ZR 109/05).

Keine Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen

Immer öfter steigen die Kosten für Vermieter bei Schönheitsreparaturen, da viele Renovierungsklauseln vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt werden. So versuchte ein Hausherr durch Erhöhung der Miete um rund 70 Cent pro Monat und Quadratmeter die Mehrkosten zu decken, weil die im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ungültig war. Die Richter durchkreuzten seinen Plan und entschieden, dass der Mieter den Mietzuschlag nicht bezahlen muss (BGH, Az.: VIII ZR 181/07).

Vorschuss für Schönheitsreparaturen

Doch nicht alle Verfahren gehen zu Lasten des Vermieters aus: Ist der Mieter mit vertraglich wirksamen, festgelegten Schönheitsreparaturen im Verzug, können Vermieter diese selbst durchführen und dafür während des laufenden Mietverhältnisses vom Mieter einen Kostenvorschuss verlangen. In einem sehr eindeutigen Fall führte ein Mieter in knapp 50 Jahren keine Schönheitsreparaturen durch, weil keine Fristen im Mietvertrag vereinbart worden waren. Die Vermieterin forderte ca. 13.000 Euro Vorschuss für die Durchführung der Arbeiten. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof befand (BGH, AZ: VIII ZR 192/04).

Eigenständige Reparaturen

Besteht in einer Wohnung ein Mangel sollte der Mieter den Vermieter über die notwendigen Reparaturarbeiten informieren und falls er diesen nicht nachkommt mahnen. Beauftragt der Mieter jedoch vorschnell einen Handwerker zur Beseitigung des Schadens, so muss er unter Umständen die dafür entstandenen Kosten selbst tragen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter das vorrangige Recht Schäden beseitigen zu lassen, ohne vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden. Nur wenn der Vermieter mit der Erledigung in Verzug gerät oder aber ein sofort zu behebender Notfallschaden auftritt, dürfen Mieter eigenständig handeln und das ausgegebene Geld zurückverlangen (BGH, Az.: VIII ZR 222/06).

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